Ingatlaneladásnál személyi jövedelemadót kell fizetnünk, vásárlásnál illetéket. Nem ússzuk meg, jól ki van ez találva, de azért van, amire érdemes figyelni.
Lakásvásárlás esetén a fizetendő vagyonátruházási illeték alapja nem a szerződésben meghatározott vételár, hanem a forgalmi érték: az az ár, amennyit átlagos esetben megér a piacon. Hiába írunk be 1 Ft-ot az adásvételi szerződésbe. Viszont ha a kialkudott vételár a NAV összehasonlító értékadataitól nem tér el jelentősen, akkor általában elfogadja a hivatal, és e szerint számítja ki a fizetendő összeget.
Az illetékalapot ugyanakkor nem csökkentik a felmerülő egyéb terhek, például az ingatlant terhelő adósságok. Azért ha kifejezetten az illeték minimalizálása a cél, kicsi ügyeskedésre még van mód. Ilyen eset, ha például családtagtól vásárolunk – hiába adja el nekünk valóban akár fél áron a jó rokon, ha az illeték kiszabása a teljes „szabadpiaci ár” alapján történik meg. Ha több, a forgalmi értéktől eltérítő, módosító tényező lép fel, akkor viszont meggyőzhető a rendszer a csökkent összeg jogosságáról. Ilyen lehet például, ha nem a teljes 1/1 tulajdont értékesítik, hanem csak az ingatlan felét, negyedét, vagy ha a régi tulajdonos által lakottan adják el stb. Ezek mind a forgalmi értéket módosító szempontok, amelyek igazolása vagy megcáfolása kisebb volumenű ügyleteknél egyszerűen nem éri meg a hivatalnak, és inkább ráhagyja az ügyfélre.
Adok-veszek
Az illeték mértéke jelenleg egységesen 4% (1 milliárd forintig). Az vételár-milliónként, ugye, 40.000 Ft.
Lakásvásárlásnál ha a vevő egy másik lakását a vételt megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a két ingatlan (vásárolt és eladott) forgalmi értékének a különbözete lesz, amennyiben a vásárolt lakás értékesebb, mint az eladott. Ez azt jelenti, hogy ha például eladok egy 10 milliós lakást, és veszek egy 15 milliósat, akkor az 5 millió forint után fizetem az illetéket. Ha 15 milliós lakást adok el, és 10 milliós lakást veszek, akkor a 2013. évi szabályok szerint már nem kell illetékkel bajlódni – korábban az abszolút érték miatt akkor is kellett fizetni, ha a különbözet negatív volt. Ennek oka, hogy az utóbbi időben a devizás adósságcsapdából menekülőkre jellemző az olcsóbba költözés, és a velük való végtelen és kilátástalan illetékbehajtási cécótól akart a kormányzat megszabadulni, akár bevételkiesés árán is.
Az ilyen típusú adásvételnél (hivatalosan cserepótló vételnek hívják) a hivatal nem fog nekünk önszorgalomból kedvezmények után kutatni. A másik lakásunk eladását – például adásvételi szerződés másolatával – nekünk kell igazolni és külön kérni a „beszámítást”. Itt nagyon fontosak a határidők: ha megkapjuk a NAV-tól az illetékkötelezettségről szóló határozatot, akkor csak a kivetésben jelzett határidők betartásával tudunk módosítást kérni.
Ha egy éven belül több lakást veszünk, illetve értékesítünk, az illetékalapnál minden egyes eladáshoz mi határozhatjuk meg, hogy melyik másik közvetlenül megelőző vagy követő eladást „párosítunk”. Jogunk van „jobban járni”. Viszont egy eladáshoz csak egyetlen szerzés párosítható. Ha eladunk két lakást 10 és 8 millióért, és az árukból veszünk egyet 18 millióért, akkor sajnos nem ússzuk meg a fizetést. A drágább eladott lakást választva is 8 millió lesz az illetékalap. A lakáscserére ugyanezek a beszámítási szabályok vonatkoznak.
Ha az ingatlant már korábban megkötött és bejegyzett haszonélvezettel együtt adják el, a vásárló a haszonélvezettel csökkentett forgalmi érték után fizeti a vagyonátruházási illetéket. Így kell eljárni akkor is, ha az ingatlant maga a haszonélvező szerzi meg. És ugyanez érvényes a haszonélvezettel súlyosbított lakáscserék esetén is.
Illetékmentesség: kinek mikor?
A 35 éven aluli fiataloknak első lakásszerzésük után csak a fizetendő illeték felét kell megfizetni, amennyiben az egész lakástulajdon forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot. Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt még lakása vagy lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada.
Illetékmentes az újonnan épített, 15 millió forintnál nem drágább új lakás megvásárlása, ha azt vállalkozó építette, kifejezetten eladási céllal. Ha a forgalmi értéke több mint 15, de kevesebb mint 30 millió Ft, és a vevő másik lakástulajdon eladását nem akarja beszámítani, az illeték első 15 millióra eső részét nem kell megfizetni. Ha nem a teljes lakást vesszük meg, hanem csak bizonyos tulajdoni hányadot, a kedvezmény is csak ugyanabban az arányban vehető igénybe. Ezt a kedvezményt sem automatikusan nyújtja a NAV, az ügyfélnek kell kérni, legkésőbb az illetékről szóló fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig.
Új szabályozás mentesíti az egyenes ági rokonok közötti vagyonátruházást az illetékfizetési kötelezettség alól. Ezekben az esetekben korábban a mentességtől függetlenül terhelte a feleket a vagyonszerzés NAV-hoz való bejelentési kötelezettsége. A tavalyi törvénymódosítás megszüntette ezt, és 2013. január 1-jétől az egyenes ági rokonok közötti ajándékozási ügyleteket nem kell már bejelenteni sem.
És ne feledkezzünk meg arról sem, hogy ha már sehogy nem tudjuk elkerülni az illetékfizetést, azért még magánszemélyként – eljárási illetéktől mentesen – kérhetünk fizetési kedvezményt: részletfizetést, halasztást vagy akár elengedést is. Ha másért nem, hát azért, hogy a kérelmünk elutasításáig időt nyerjünk.
(A kép forrása: ebooksonl.blogspot.com)