Megindult az előkészítő kommunikációs szőnyegbombázás. A NAV most lecsap végre a magyar nemzetgazdaság valódi bedöntőire: a lakásukat, szobáikat feketén kiadókra! Pedig a kiszemelt alanyoknak a jelenlegi szabályok mellett valószínűleg tényleg megérné szabályosan bérbe adni és ezzel látható jövedelmet is generálni.
A lakásbérbeadással kapcsolatos első számú tévhit, hogy macerás, hiszen eleve a NAV-nál kell kezdeni, hosszú sorban állással adószámot igényelve a kiadásra. Pedig 2010 augusztusától a kizárólag ingatlan-bérbeadást folytató magánszemély mindezt adószám nélkül teheti: külön a bérbeadásra kért adószám nélkül, azzal az adóazonosító számmal, ami mindannyiunknak amúgy is megvan. Kivétel az, aki különben egyéni vállalkozó is, vagy aki más országi illetőségű uniós adóalanynak akar kiadni.
Szintén nem kötelező számlatömböt vásárolni és számlát adni a bérleti díjról. Akkor sem, ha cégnek adjuk ki a lakást, akkor sem, ha magánembernek. A számla helyett elég egy úgynevezett „egyéb számviteli bizonylatot” kiállítani. Ez, magyarra fordítva, egy kézírással vagy számítógéppel előállított kötetlen formátumú iromány, amin legalább a kiadó nevét, címét és adóazonosító jelét, valamint a bérlő adatait kell feltüntetni. További kötelező tartalom, hogy szerepeltetni kell a bérleti ügylet alapvető adatait, úgymint a kiadott lakás adatait, az időszakot, a kifizetett összeget, a kiállítás dátumát.
Ha a bérbeadó mindenképpen számlát akar kibocsátani, például mert a bérbe vevő cég valamiért makacsul ragaszkodik hozzá, vagy mert a bérlő magánszemélynek csak ez alapján ad a munkáltatója lakhatási támogatást, akkor viszont mindenképpen adószámmal kell rendelkeznie. Azt pedig a régi módszerrel, regisztrálva a NAV-nál tudja beszerezni, akárcsak korábban. Szintén kötelező bejelentkeznie annak, aki garázst ad ki, aki kereskedelmi szálláshely szolgáltatást végez, vagy aki igazából ingatlantól elválaszthatatlan gépet ad bérletbe.
Annak, aki már a korábbi rendszerben egyszer bejelentkezett a NAV-nál, és kapott adószámot, nem kell visszaadnia azt – nem is lehet.
Az SZJA-ban az ingatlan-bérbeadás úgynevezett önálló tevékenység, amelyet ugyanúgy 16% adó terhel. Csakhogy ennek alapja nem a teljes bérleti díj. A bérleti díj a bevétel, amiből költségeket vonhatunk le az adó kiszámítása előtt. A levonható költség lehet egy úgynevezett 10%-os költséghányad. Ez nagyon kényelmes megoldás, mert ezt nem kell számlákkal igazolni: ha egy fillért sem költünk a kiadott lakásra, akkor is alkalmazható. Például 40.000 Ft-os havi bérleti díjnál levonható 4.000 Ft költséghányad, és a 36.000 Ft 16%-a, azaz 5.760 Ft lesz az SZJA.
A másik módszer a tételes költségelszámolás alkalmazása. Ekkor azonban csak a valóban a lakás üzemeltetésével kapcsolatban felmerült és számlával, bizonylattal igazolt költségek vonhatóak le. Ismerve például a magyar víz-, gáz-, villanyszerelő szakik számlaadási hajlandóságát, nem biztos, hogy jól járunk vele. Ha a közüzemek nincsenek átíratva a bérlő nevére, az automatikusan azt feltételezi, hogy azok beépítésre kerülnek a bérleti díjba. Ilyenkor a bérbeadó költségként levonhatja a rezsit a bevételéből. Az előző példánál maradva 45.000 Ft-os havi bérletnél, ha számlával igazoltan 8.000 Ft-ért cirkót karbantartottunk, és megállapodás szerint bérbeadóként mi fizetjük a havi gáz átalányt 15.000 Ft értékben, akkor 3.520 Ft lesz az adó. Azért ez nem túl életszerű példa…
Habár a 10%-os költség nem tűnik soknak, ha minden rezsit és szerelést a bérlő fizet, akkor valószínűleg jobban járunk vele.
Részletes nyilvántartás vezetése mellett lehetőség van néhány százalék értékcsökkenés elszámolására is, de ehhez már javaslom inkább szakember felügyeletét.
Szintén számolni kell azzal, hogy ha az éves bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az 1.000.000 Ft-ot, akkor az egész után 14%-os egészségügyi hozzájárulást (EHO) kell fizetni. Tehát ha havi 100.000 Ft a jövedelem, akkor az évi 1.200.000 Ft, de nem csak az 1.000.000 feletti részre fizetendő az EHO, hanem a teljes összegre. Ugyanakkor ha például 995.000 Ft az éves bérbeadásból származó jövedelem, akkor semennyi EHO-t nem kell fizetnünk! Újfent példával: 10%-os költséghányad választása esetén, havi 92.500 Ft-os bérleti díjig még nem kell EHO-t fizetni (12 x 92.500 = 1.110.000 Ft, ennek 10%-os költséghányada 111.000 Ft, a képződő jövedelem és az SZJA alapja 999.000 Ft).
Aki ingatlant ad ki, annak SZJA-előleget kell fizetnie. Ha cégnek, vállalkozónak adjuk ki, akkor az adóelőleg kiszámítása, a díjból levonása és befizetése az ő kötelessége, mi már csak az előleggel csökkentett bérleti díjat kapjuk kézhez. Ha viszont magánszemélynek adtuk ki, akkor az SZJA- és EHO-előleg kiszámítása és befizetése a mi dolgunk, és azt negyedévenként, a negyedévet követő 12. napig kell megtennünk.
Érdekes továbbá, hogy az átvett kaució még nem minősül bevételnek, de ha a bérlő a bérlet végén „lelakja” vagy beszámítják, akkor azt is le kell adózni.
Végezetül mindenkinek nagyon ajánlom, hogy rendelkezzen a bérlővel minél részletesebb szerződéssel, ami ugyan nem adózási feltétel, de talán nem jár úgy, mint én, akinél a bérlő a szoba közepén rakott tüzet az ajtófélfából.
(A kép forrása: amravatiproperties.com)